• コロナ禍で収入が減った
  • アフターコロナで収入が減りそうだ

こんな方も少なくないのではないでしょうか。

収入が減ってしまうと困るのが、毎月かかる固定費用の捻出。とくに、毎月の出費の大部分を占め、節約もできない「住宅ローン」の返済に頭を抱えていらっしゃいませんか?

本記事では、“住宅ローンが払えないとどうなるのか?”“住宅ローンの返済が厳しいときの対応策”をテーマに解説します。

住宅ローンが払えない期間が続くと競売に

住宅ローンが払えない状態を放置してしまうと、“競売”は避けられません。競売とは、裁判所主導で行われる、強制的な不動産売却です。

競売の目的は、債務者が返済不能となった債権を回収するため。所有者が売却時期や売却金額に意見することはできず、落札者の入札によって価格が決まり、最終的には強制退去を迫られます。

3か月までは催促されるだけ

金融機関によりますが、住宅ローンが支払えなくなって3か月ほどまでは、督促状などによって支払いを催促されます。

最初の1か月は、単に債務者が入金を忘れてしまったことも考えられるため、簡単な書面で「引き落としできませんでした」と通知がくるだけです。しかし、滞納が2か月、3か月と続くと、金融機関も「おかしい…」と考え始めます。最初は簡単な書面による催促ですが、督促状や催告書など、徐々に堅い文書に変わっていきます。

滞納が3か月を過ぎると競売手続きを開始する金融機関が多い

3か月~半年ほど返済が滞ると、金融機関はいよいよ「この債務者に返済能力がない」との判断にいたります。そうなると、金融機関は、「毎月のローンを支払ってください」ではなく「一括返済してください」と態度を変えてきます。これは、“期限の利益の喪失”と呼ばれるものです。

要は、これまで高額な融資を35年などの長期にわたる期限を設けて少しずつ返済していく“利益”がありましたが、一定期間、滞納してしまうことで、この利益が喪失し、一括返済を求められるということです。

とはいえ、月々の返済もままならなかった債務者が、残債を一括返済することなど、なかなかできるものではありません。期日までに返済できない場合には、保証会社が債務者に代わって一括返済し、債権者が保証会社に代わるという流れになります。これを“代位弁済”といいます。

競売手続きの流れ

保証会社が債務者に代わって代位弁済した後、裁判所から「競売開始決定通知」が届き、競売がスタートします。

手続きが開始すると、半強制的に家の調査や写真撮影などが行われます。入札前には、物件の所在等が競売情報として公開されるため、プライバシーの確保もままならないといえるでしょう。

落札価格は、物件や入札の状況によりますが、相場価格の半値ほどになってしまうことも。落札後に残った債務は、基本的に一括返済を求められるので、競売後に自己破産してしまう所有者も少なくありません。

とはいえ、競売開始決定通知が届いてから実際に落札者が入札を開始するまでには、6か月ほどの期間があります。この間に“任意売却”によって家を売ることができれば、競売を避けることが可能です。任意売却については、後述で詳しく解説します。

住宅ローンが払えないときの対応策1.リスケジュールや借り換え

住宅ローンの返済が厳しくなったときは、なにより滞納させないことが重要です。滞納させてしまうと競売手続きが開始してしまう他、金利優遇が受けられなくなる可能性もあります。

ご病気や収入減などによって「これから返済が厳しくなりそうだ」という方は、まずは住宅ローンを借り入れている金融機関に以下のようなことを相談するようにしましょう。

ボーナス払いの変更

リーマンショック、東日本大震災、コロナショック…など、予期しないことで急激に経済が低調になり、解雇されないまでも、ボーナスが減額されてしまったり、完全にカットされてしまったりすることもあるでしょう。

住宅ローンの返済でボーナス払いを設定されている場合には、支払い月や支払金額の変更、ボーナス払いそのものの停止を金融機関に対して求めることが可能です。

ただボーナス払いを変更・停止したとしても、他の月の返済負担が増えてしまうことは認識しておかなければなりません。

リスケジュール

一時的に給与が減ってしまった、あるいは解雇されてしまったという方は、返済計画の変更を相談してみましょう。

返済計画の変更は、“リスケジュール=リスケ”といわれます。リスケの例としては、返済期間の延長や一時的な返済猶予があげられます。返済猶予中は、利息のみの返済にしてもらえるなど、大幅な負担減が見込めるものです。

ただし、この場合も元本が減るわけではなく、むしろ返済期間が延びることで利息が増えるというデメリットを持ち合わせている点に注意が必要です。

ローンの借り換え

近年、日銀による異次元な金融緩和政策によって、住宅ローン金利も異次元なほどの低金利状態が続いています。5年や10年…それ以上前に固定金利で住宅ローンを組んだ方は、今より著しく高い金利で返済しているかもしれません。その場合には、金利が低いローンに借り換えることで、月々の負担が大きく軽減する可能性があります。

たとえば、借入金額3,000万円・35年ローン・固定金利・元利均等型返済の場合で、金利に1%の差があれば、月々の返済額と総返済額には次のように大きな違いがあります。

金利1.3%の場合

月々の返済額約8.9万円
総返済額約3,700万円

金利2.3%の場合

月々の返済額約10.4万円
総返済額約4,370万円

住宅ローンが払えないときの対応策2.家を売却

住宅ローンが払えないときには、リスケやローンの借り換えをすることで負担が軽減する可能性があります。しかし、それは一時的な救済にしかすぎず、負担が軽減したところで苦しさは変わらないこともあるでしょう。

根本的に住宅ローン返済をなくすためには、家を手放すほかありません。

アンダーローンの場合

家を売却するには、住宅ローンを完済する必要があります。その理由は、物件引き渡しまでに “抵当権”を抹消しなければならないからです

抵当権とは、金融機関が住宅ローンの融資をする際に設定する権利。債務者の返済が一定期間滞ったとき、金融機関は、この抵当権を行使することで競売の申し立てができます。

厳密にいえば、抵当権がついたままでも不動産を売却することは可能です。しかし、借り入れの担保になっている不動産を購入したい人など、まずいません。そのため不動産を売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなければならないのです。

住宅ローンが払えない状況でも、「住宅ローン残債<売却金額」の“アンダーローン”の状態で、競売になってしまう前に売却できれば問題はありません。

アンダーローンとは、たとえば、住宅ローン残債が2,500万円あって、3,000万円で売れるようなケースです。売却金額を受領したと同時にローンを完済できるので、抵当権が抹消され、売却後の債務も残りません。

オーバーローンの場合・競売手続きが開始してしまった場合

一方、「住宅ローン残債>売却金額」の“オーバーローン”の状態では、不足分を自己資金等で充当できない限り、基本的に家を売却できません。

たとえば、住宅ローン残債が3,000万円あって、2,500万円でしか売れない場合には、不足分の500万円を工面してローンを完済しなければ、抵当権が抹消されないため売れないということです。

ただし、オーバーローンの家でも、“任意売却”なら売却できる可能性があります。任意売却とは、金融機関に特別な許可をもらい、売却後に残った債務を少しずつ返済していくことを条件に抵当権を抹消してもらう不動産売却方法です。金融機関への交渉は、不動産会社や任意売却の専門機関によっておこなわれるのが一般的です。オーバーローンの家のみならず、すでに一定期間ローンを滞納させてしまって競売手続きが開始している状況でも、競売開札までなら任意売却できる可能性があります。

任意売却では、金融機関に売却金額を相談しなければなりませんが、相場価格に近い金額での売却も可能です。退去時期は売主の意志も反映され、売却にかかる諸費用や引っ越し費用を売却金額から捻出できることもあります。また、周りからみれば一般的な不動産売却と変わりないため、人の目も気にならないでしょう。売却後に残った債務については、競売のように一括返済を求められることはなく、無理のない返済計画を立てて少しずつ返済していくことになります。

まとめ

住宅ローンが払えない状態になってしまったら、滞納を避けるためにできることを考えましょう。一時的な収入減であれば、住宅ローンを借り入れている金融機関に相談することで、なんらかの救済策を提案してくれる可能性があります。

ただし、「長期的に収入アップは見込めない」「返済をゼロにしたい・限りなく少なくしたい」という場合には、家を手放すことも検討した方がいいでしょう。

いずれにしても、住宅ローンが払えない状態を放置せず、適切な機関に相談することから対策を講じてみてください。

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