東京都心部では、タワーマンションがガンガン売れています。

しかし注意しておかなければならないのが修繕費です。

通常のマンションより高くつきます。

タワーマンションを購入した場合、将来その修繕費はいったいいくらかかるのでしょうか?

2000年から増え始めた、タワーマンションの修繕費はこれからなので、一体いくらかかるかということの数字がはっきりしませんが、埼玉県川口市のタワーマンションの例では、1回目の大希望修繕費用は12億円でした。

一戸当たりの負担は約200万円弱(大規模修繕まで17年)

単純に割った場合、一戸当たり月1万円程度の負担です。

タワーマンションの修繕費が高くなる理由

足場が使えないことがひとつ。

地上45m(15階相当)までの物件であれば、地面からくみ上げる普通の足場が使えるのですが、超高層マンションではそういった足場が使えません。

屋上から吊り下げて昇降させるゴンドラ、または建物レールを設置し足場を移動させる移動昇降式足場、リフトクライマーを使うことになります。

そしてこれらは、それぞれのマンションの形状に合わせて作るため、汎用品より費用も掛かることになります。

この特殊足場での作業ができる会社が限られるため、コスト競争力が及ばず、そのため工事費が割高になってしまいます。

二度目の大規模修繕はもっと増額となる傾向

第一回目の修繕は行なえたとしても、二回目はもっと大変です。

エレベーターの交換が必要になってくるからです。

エレベーターの一般的な耐用年数は約30年と言われており、2回目の大規模修繕でエレベーターを交換するというマンションが多いのです。

ましてや、50階を超えるような超高層マンションであれば、ワイヤーの長さ・強度などが特別仕様なので、一基あたり数千万かかります。

駐車場も自走式ではなく、タワーパーキング式が多いので、同じ大規模の中高層マンションより高くなりがちです。

機械式のパーキングは、どうしてもメンテナンスや修繕費用も高くなってきます。

国土交通省ガイドライン資料によると

機械式駐車場の1台あたり月額に換算した修繕工事費用は下記の通りです。

2段(ピット1台)昇降式 7,085円/台・月
3段(ピット2段)昇降式 6,040円/台・月
3段(ピット1段)昇降横行式 8,540円/台・月
4段(ピット2段)昇降横行式 14,165円/台・月

工事期間が長い

一般のマンションの大規模修繕工事の工期はせいぜい半年程度ですが、タワーマンションの場合は、「上まで足場を全部かけて作業する」という方式でできないので、作業が長期化します。

様々な工法も研究されていますが、現状では、2~3年かかることもあります。

工期が長引くということは、それだけ人件費もかさみ、その分コストに跳ね返ってきます。

実例を見ても、総額10億円を超える工事となる場合もあり、住民の負担もそれだけ大きいものとなります。

特に築浅タワーマンションは、大規模修繕工事の費用が長期修繕計画にきちんと反映されていないケースがあり、修繕積立金が後で急上昇するリスクを考えておかなければなりません。

修繕積立金の額の目安は?

国土交通省のガイドラインを確認すると

20階以上の建物での負担額 170~245円/㎡・月(平均値は206円/㎡・月)

これが一つの目安とあります。

【修繕積立金額の目安の算出式】

Y=AX(+B)
Y:購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
A:専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)
X:購入予定のマンションの専有床面積(㎡)
(B:機械式駐車場がある場合の加算額 )

【修繕積立金の額(AX)】

例えば、
25階建てで、専有床面積が80㎡住戸を購入する場合
目安の平均値 80 ㎡×202 円/㎡・月 = 16,160 円/月
目安の幅 80 ㎡×140 円/㎡・月 = 11,200 円/月 から
80 ㎡×265 円/㎡・月 = 21,200 円/月 まで となります。

【機械式駐車場がある場合の加算額(B)】

例えば、購入しようとするマンションに、4段(ピット2段)昇降横行式の機械式駐車場が 100台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が80㎡、マンション全体の専有床面積の合計が20,000㎡(負担割合が 80/20,000)の場合、14,165円(月額修繕工事費の目安)×100台 × 80/20,000 =5,666 円 となります

つまり、機械式駐車場がついているタワーマンション(約80㎡のお部屋)を購入する場合を考えてみましょう。

上記のような計算をすると、修繕積立金だけで約27,000円という結果なります。

おそらく思っているより、かなり負担があるなあと感じるのではないでしょうか。

長い目で見たらこのぐらいの負担になるということを覚悟しておいた方がいいでしょう。

タワーマンションを検討するならば、管理組合が正常に機能しているか、修繕計画はきちんとなされているかを確認し、普通の中古マンションを購入する以上に、気を付けて購入を検討しましょう!

不動産のことで何かお困りのことがあれば、アーキ不動産(岡山市中区)にご相談ください。

お問い合わせはこちら