マンションが日本で本格的に供給されて50年以上が経ちました。

またマンションストック戸数は約655万戸に達し、都市部では人口の10%以上がマンションに住んでいます。

首都圏では新築マンションの成約数より、中古マンションの成約件数の方が多くなり、永住を考える居住者も増えていることから、マンション管理の適正化が問題になってきます。

■マンションの財政健全化が急務

今、マンションには約1,500万人が暮らしています。

「平成30年度マンション総合調査」によると、かつては住人へのアンケートを実施すると「いずれ住み替えるつもり」という意識の居住者が過半数でしたが、2018年度の調査では約63%がマンションに永住を希望されているという結果だったようです。

また、マンション居住者の70歳以上の割合も増え続けており、築40年以上のマンションは現在81.4万戸、10年後には195万戸、20年後には366万戸になると推測されています。

その為、マンションを取り巻く環境や状況が変化していく中、快適に住み続けられるようにする為、適正な管理がどうしても必要になります。

■マンション管理では何をする?

マンションの共用部や敷地の管理は、各マンションの居住者が協議の上、管理組合をつくり、長期視点で立案した計画に従って居住者から管理費を集めた資金により、管理会社を選定し、その会社が管理を受託・代行するパターンが一般的です。

新築や築年の浅いマンションではIT化しており管理も複雑になっています。

マンション管理の基本は共用部の長期修繕計画とそれに向けた修繕積立金の調整です。

築年数が浅いうちは当初計画通りの積立金で賄えたが、築年数を重ねると経年劣化が進み、修繕費が想定通りに賄えず、積立金不足となり、増額になるケースが増えています。

近年、気候変動の影響により、災害対策等も考慮した長期計画の策定や見直しも増えているようです。

マンション総合調査では2018年に長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9%ととても高い割合ですが、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて長期修繕積立金を設定しているマンションの割合は54%しかありません。。

結果、現在の長期修繕積立金の額が計画に対して不足しているマンションは約35%あり、社会資本としてのマンション価値の維持・向上、暮らしの安心・安全のためにも、管理組合の財政健全化をいかに解決するかが急務です。

■「マンションは管理を買う」という言葉の意味

マンションを購入する際、管理状態は最後の重要事項説明で知らされ、購入の判断材料になっていない人が多いはずです。

これからは管理状態を分かりやすく示して市場が価値を決められるような仕組み作りが現在、水面下で行なわれています。

管理の質が価格に反映されれば、リセールバリューやリバースモーゲージの利用の際にも有利に働く事が考えられます。「マンションは管理を買う」という視点も持っておくことが大切です。

☆不動産のことで何かお困りのことがあれば、アーキ不動産(岡山市中区)にご相談ください。

弊社代表は一級建築士でもあり、不動産コンサルティングマスターの資格も持っています。

不動産・住宅に関するあらゆる疑問・質問にお答えします。