不動産を取得した時、複数の所有者を登記することができます。

これを「共有名義」と言います。

共有名義にする場合、各所有者ごとの「持分」(割合)を決めて登記しなければなりません。

持分は、夫婦だから単純に半分というわけではなく、住宅の購入価格と諸費用を含めた総額に対して、それぞれの負担割合によって決まります。

昨今では、一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦共同で購入する場合も増えています。

「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。

この所有権の持分登記のときには、資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。

資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、資金の出所を無視し単純に夫婦2分の1ずつにするという登記はできないのです。

間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか?

■不動産持分の決め方(登記の割合)

不動産持ち分の決め方は下記の通りです。

その人の出資の割合= その人の出した資金(借入金を含む)÷その不動産の購入代金

「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。

つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。

出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。

■不動産購入時の資金

不動産の持分を決める際の「不動産購入代金=取得費」に含められるもの
(代表的なものは以下のものです。)

【土地購入】
購入代金
土地上の古屋建物代金及び取り壊し費用
整地・埋め立て・地盛り・下水道・よう壁工事費等
購入のための仲介手数料
不動産取得税
登録免許税・登記手数料
売買契約書印紙代
借入金金利(借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
ローン保証料
融資事務手数料
ローン保証事務手数料
団体信用生命保険料(借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
抵当権設定の登録免許税・登記手数料
固定資産税・都市計画税の精算金

【建物購入】

建築費又は購入代金(工事代金・設計料・工事確認申請料など)
設計変更費用
増改築リフォーム費用
エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備
購入のための仲介手数料
不動産取得税
登録免許税・登記手数料
売買契約書・建築請負契約書の印紙代
借入金金利(借入日から使用開始までの期間に対応する利息)
ローン保証料
融資事務手数料
ローン保証事務手数料
団体信用生命保険料(借入日から使用開始までの期間に対応する保険料)
抵当権設定の登録免許税・登記手数料
固定資産税・都市計画税の精算金

※引っ越し代金や、火災保険料などは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

■ケーススタディ

単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

(例)

物件価格(4,680万)+ 諸経費(約.320万)=概算5,000万
それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、
・夫 ローン3,000万 現金300万 =合計3,300万・・① 負担
・妻 ローン1,500万 現金200万 =合計1,700万・・② 負担

それぞれの出費割合は、
・夫 ①÷5,000万 =約66%
・妻 ②÷5,000万 =約34%

→持ち分としては、
・夫 3分の2 妻3分の1
・夫 50分の33 妻50分の17 ・・等

※持分の表現は

半分の場合⇒「2分の1」でも、「4分の2」でも、「100分の50」でもかまいません。

数万~数十万円の誤差が出たら

贈与税の基礎控除110万分があるので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はありません。

※詳細な内容を確認したい場合は、税理士または管轄の税務署にお尋ねください。

☆不動産のことで何かお困りのことがあれば、アーキ不動産(岡山市中区)にご相談ください。

弊社代表は一級建築士でもあり、不動産コンサルティングマスターの資格も持っています。

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