■住宅購入後に賃貸不動産の購入、「少し待って・・・」

新型コロナウイルスの影響により、テナントビルやマンションなど賃貸不動産を活用した相続税対策が厳しい状況です。

賃貸不動産は相続税を算出する際の財産評価額を減らせるため、税金対策で多額の借り入れをして物件を取得する富裕層はたくさんいます。

最近では新型コロナの感染拡大でテナントビルを中心に賃料収入が大幅に減少しています。

入居者が賃料の減額交渉などを行い、事業を継続させる事を優先する為、毎月の賃料を不動産オーナー自身のローン返済にあてられている方は、そのローン返済が出来ないといったケースが増加しています。

現状はオーナーが持ち出しで、支払いにあてられているようですが、このコロナが長期化する事により、より一層ローン返済にも影響が出てきそうです。

■賃貸不動産の建設で資産が圧縮できる

ちなみに東京都区部で200平方メートルの土地に賃貸不動産を建設し、仮に合計2億円かかった例でシミュレーションしてみたいと思います。

相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられます。

貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象となるので土地の評価額はさらに半分になります。

建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合(全国で一律30%)を差し引く事ができます。

土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%程度減らすことができるようになります。

その為、住宅購入後に、資産圧縮が出来る賃貸不動産を活用を検討される方がいます。

しかし近年は供給過剰になってきています。

多くの富裕層が賃貸不動産に走り、各地に賃貸物件が乱立しました。立地の良くないところは都市部、地方に限らず空室率の上昇に見舞われ、そこへ想定外のコロナショックが発生し、景気は急速に冷え込んでいます。

■賃貸不動産建設を考えるときのポイント

今後の注目点は賃料の動向となります。

飲食、衣料品、スポーツジムといった消費者に直結する業種向けのテナントビルは収益環境が厳しいとの声が多く、またテレワークの普及により、オフィススペースの減少により、毎月の固定費の圧縮の動きは今後、加速していきます。

そのような状況ではありますが、「誰もが欲するエリアや駅近物件」などは今後もニーズがあると思いますので、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はぜひ、そのような「立地」に重きを置いた購入をご検討ください。

地価はここ10年間で下落から上昇に転じ、2020年は商業地で前年比3.1%、住宅地で0.8%上昇しました。

収益力が低下する土地は相対的に価値が減少するようです。

地価が下落すれば、相続税の納税資金が必要になった場合に不動産の売却が難航する懸念もあります。

住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えていた方は、ご自宅の売却も必要となるケースも考えられます。

☆不動産のことで何かお困りのことがあれば、アーキ不動産(岡山市中区)にご相談ください。

弊社代表は一級建築士でもあり、不動産コンサルティングマスターの資格も持っています。

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